Nach zwölf guten Jahren droht der Branche eine Insolvenzwelle

Berlin/Stuttgart . Die Zahl der Immobilien, die im Jahr 2022 den Besitzer wechselten, hat sich gegenüber dem Vorjahr um 16 Prozent auf 866 000 verringert. Das meldet der Arbeitskreis der amtlichen Gutachterausschüsse in seinem Immobilienmarktbericht . Demnach schlossen die Akteure am Immobilienmarkt so wenig Kaufverträge für Immobilien und Grundstücke ab wie noch nie seit der Bericht für das Jahr 2009 erschien. Im Jahr 2021 waren es noch rund eine Million Transaktionen. Insgesamt setzten die Akteure 2022 mit dem Verkauf von Immobilien über 300 Milliarden Euro um. 16 Prozent weniger als 2021 mit 357 Milliarden Euro.

Institutionelle Investoren sind verunsichert und halten sich zurück

Peter Ache, Co-Autor des Berichts, führt dies auf die Verunsicherung privater und institutioneller Investoren zurück. „Sie agieren derzeit zurückhaltend. Wir rechnen auch für das erste Halbjahr 2024 mit sehr niedrigen Verkaufszahlen für Wohnimmobilien.“ Ache geht von stagnierenden bis weiter sinkenden Preisen aus. Während die Preise für Wohnimmobilien fallen, steigen die Angebotsmieten weiter, so das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Mitherausgeber des Berichts. Für wiedervermietete Wohnungen legten sie im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum im Bundesdurchschnitt um 7,6 Prozent zu – auf 10,21 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. In kreisfreien Großstädten über 500 000 Einwohner stiegen sie um elf Prozent auf 13,30 Euro je Quadratmeter.

„Das anhaltende Bevölkerungswachstum in den Städten sorgt dafür, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen ist“, sagt BBSR-Wohnungsmarktexperte Matthias Waltersbacher. „Zudem handeln immer mehr Haushalte aufgrund der schwieriger gewordenen Immobilienfinanzierung nach der Devise: Mieten statt kaufen, selbst wenn die Mieten teurer werden.“

Immobilientransaktionen könnten um ein Drittel einbrechen

Hanspeter Gondring , Professor für Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg, rechnet damit, dass die Branche nach zwölf guten Jahren in den Krisenmodus schalten muss. „Die Immobilientransaktionen dürften im kommenden Jahr um 30 bis 40 Prozent einbrechen“, sagt er. Es habe bereits Insolvenzen großer Projektentwickler und offener Fonds gegeben. Erwischt hat es vor allem sogenannte Grenzunternehmen. „Die haben keinen Speck auf den Rippen, sind ein bisschen spekulativ unterwegs, und jetzt ist ihnen die Luft ausgegangen“, sagt Gondring. Er hält eine „Insolvenzwelle“ für sehr wahrscheinlich.

Nun sind die Preise für Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt jüngst um über zehn Prozent eingebrochen. „Die Unternehmen werden gigantische Wertkorrekturen vornehmen müssen“, schätzt Gondring. Die Abschreibungen dürften im Schnitt bei zehn Prozent des Werts liegen. Schuld dafür seien auch Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz, das die Anforderungen verschärft. „Die Preise für Immobilien werden weiter fallen, weil Käufer viel Geld in die Hand nehmen müssen, um diese Vorgaben zu erfüllen. Das ziehen sie vom Kaufpreis ab.“

Immobilienexperte: Bundesregierung heizt Inflation an

Um die Krise abzumildern wären Gondring zufolge Fördermittel für Bauherren nötig. Damit sei jedoch angesichts der Haushaltslage im Bund nicht zu rechnen. Erschwerend komme hinzu, dass die Bundesregierung die Inflation anheize. „Wenn etwa Diesel teurer wird und die Bauern ihre Mehrkosten über die Preise abwälzen, geht damit die Inflation in die nächste Runde.“ Damit werde die Europäische Zentralbank die Zinsen weiter oben belassen, so Gondring. Das schade dem Immobilienmarkt.

Weniger Baugrundstücke verkauft

Im Jahr 2022 wurden deutlich weniger Baugrundstücke verkauft. Die Zahl der verkauften Flächen reduzierte sich für Ein- und Zweifamilienhäuser von 93 700 auf 63 300 (-32 Prozent) und für Mehrfamilienhäuser von 5100 auf 3700 (-27 Prozent). Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen im Erstbezug sank von 68 300 auf 38 700 (-43 Prozent).